Проект за 1 минуту · раунд 1 · закрытая подписка
Апарт-отель RoToRs в Казани: акции общества, которое покупает готовые апартаменты
Отдельное трёхэтажное здание на ул. Роторной, 1Н — 44 апартамента. АО «Роторс» выкупает апартаменты у продавца полностью укомплектованными и сдаёт их управляющей компании отеля. Инвестор покупает акции общества через инвестиционную платформу «Хедлайнер». Открытие отеля — ориентировочно март 2027 при активном сборе раунда.
Реальные фото объекта: фасад, ресепшен, номер КОМФОРТ.
Дорожная карта
Даты с 2027 года — ориентир, не обещание: срок открытия зависит от темпа сбора раунда.
Оффер акционеру
Как акционер может заработать, сколько акций он получает и чем это регулируется. Без обещаний — по 38-ФЗ.
1. Дивиденды из прибыли общества
АО получает арендную плату от управляющей компании, платит расходы и налоги. Годовое общее собрание решает, направить ли чистую прибыль на дивиденды и сколько. АО удерживает НДФЛ и перечисляет выплату по реестру. Решение принимает собрание; выплаты могут не объявляться.
2. Возможный рост стоимости акций
Стоимость общества зависит от стоимости апартаментов и арендного потока. Она может вырасти или снизиться. Продать акции можно другому инвестору с переходом прав у регистратора; покупатель и цена не гарантированы.
Сколько акций получает инвестор
| Сумма | Акций | Доля раунда 1 | Доля полного объекта* |
|---|---|---|---|
| 100 000 ₽ | 2 500 | 0,21 % | 0,025 % |
| 600 000 ₽ | 15 000 | 1,26 % | 0,15 % |
| 1 000 000 ₽ | 25 000 | 2,10 % | 0,25 % |
* От ~10 млн акций полностью собранного объекта (9 раундов, ~426 млн ₽). 600 000 ₽ — годовой лимит неквалифицированного инвестора на всех платформах.
Когда возможны первые выплаты (ориентир)
Как идут деньги и документы
| Кто | Что происходит | Документ | Срок | |
|---|---|---|---|---|
| 01 | Инвестор | Регистрируется на app.hedlainer.ru, проходит проверку, получает доступ к закрытому предложению | Акцепт инвестпредложения на платформе | — |
| 02 | Инвестор → платформа | Переводит деньги на номинальный счёт оператора; сумма блокируется под предложение | Платёжное поручение, отражение на виртуальном счёте | до конца срока предложения |
| 03 | Платформа → АО | Минимум собран — деньги переходят на расчётный счёт АО | Договор инвестирования; уведомление платформы | ≤ 3 рабочих дня |
| 04 | АО → регистратор | Акции зачисляются на лицевые счета инвесторов | Записи в реестре акционеров | после оплаты |
| 05 | АО ↔ продавец | АО покупает апартамент по цене модели; продавец обязан передать его укомплектованным и готовым к сдаче | ДКП с условием комплектации, акт приёма-передачи, спецификация | по договору |
| 06 | Росреестр | Регистрация права собственности АО на апартамент | Выписка ЕГРН на АО | по срокам Росреестра |
| 07 | АО ↔ УК | Договор аренды апартамента с управляющей компанией отеля | Договор аренды, акт | УК выбирается |
| 08 | УК → АО | Арендная плата на счёт АО; АО ведёт учёт, платит налоги и расходы | Счета, бухучёт, отчётность | по договору аренды |
| 09 | АО → акционеры | Годовое собрание решает о дивидендах; АО удерживает НДФЛ и платит | Протокол ОСА, выплата | первое возможное — весна 2029 |
Чем это регулируется
| Норма | Что регулирует |
|---|---|
| 208-ФЗ «Об акционерных обществах» | Права акционера: голос на собрании, дивиденды по решению общего собрания из чистой прибыли (ст. 42), годовое собрание — до 30 июня, выкуп акций обществом в случаях ст. 75–76. |
| 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» | Выпуск акций и его регистрация Банком России; учёт прав в реестре у регистратора; закрытая подписка для непубличного АО. |
| 259-ФЗ «Об инвестиционных платформах» | Оператор платформы в реестре Банка России, деньги на номинальном счёте, лимит 600 000 ₽ в год для неквалифицированного инвестора. |
| Банк России | Зарегистрировал доп. выпуск 30.09.2026, № 26-2125; ведёт реестр операторов платформ. Инвестиционные предложения не проверяет. |
| Регистратор | Ведёт реестр акционеров: акции учитываются на лицевом счёте инвестора, переход прав — по записи в реестре. |
| Правила платформы «Хедлайнер» | Деньги блокируются до итога предложения; при недоборе минимума возвращаются; отказ от участия — в течение 5 рабочих дней после акцепта. |
| 38-ФЗ «О рекламе» | Реклама размещения акций непубличного АО через платформу запрещена; доход не обещаем. |
Риски
| Риск | Что это значит | Что снижает риск | Метка |
|---|---|---|---|
| Загрузка и тарифы | Модель считает загрузку 45–55 % в первый год и около 70 % к третьему. Ниже загрузка или тариф — ниже прибыль, вплоть до нуля. | Номер «как квартира» продаётся и посуточно, и на месяцы; два канала спроса вместо одного. | ✅ модель |
| Контрагент-продавец (ООО «БЭСТ») | На платформе раскрыто: у основателя и «БЭСТ» есть затруднения с текущими обязательствами; по данным компании имущество «БЭСТ» в 1,3 раза больше обязательств. Риск — не передать апартамент в срок или без комплектации. | АО платит за апартамент, переданный готовым к работе; порядок оплаты (после регистрации права, аккредитив) — уточняется. | механизм оплаты уточняется |
| Управляющая компания | УК отеля ещё не выбрана. От неё зависят загрузка, аренда и отчёт. | Договор аренды с фиксированной частью и правом АО сменить УК — условия утверждаются эмитентом. | уточняется |
| Сроки открытия | Открытие отеля — ориентировочно март 2027 при условии активного сбора раунда. Медленный сбор сдвигает открытие и все следующие вехи, включая первую годовую прибыль. | Деньги до итога предложения заблокированы на номинальном счёте; ежеквартальный отчёт о ходе работ. | зависит от сбора |
| Неполный сбор объекта | Модель общества посчитана для всех 44 апартаментов в АО (~426 млн ₽, 9 раундов). Если соберём меньше, АО владеет частью апартаментов, а отелем в целом управляют вместе с другими собственниками. | Каждый раунд покупает апартаменты по одной цене за акцию: доля акционера в доходе АО не размывается в деньгах, меняется только масштаб. | зависит от сбора |
| Ликвидность акций | Акции непубличного АО не торгуются на бирже. Покупателя ищет сам акционер; цена и срок продажи не гарантированы. | Продажа другому инвестору с переходом прав у регистратора; вторичный рынок платформы — уточняется. | вторичный рынок уточняется |
| Дивиденды | Решение о выплате и сумме принимает общее собрание акционеров. Выплаты может не быть, даже если есть прибыль (её могут направить на развитие или долг). | Регулярный отчёт акционерам и дивидендная политика — стандарт утверждается эмитентом. | закон |
| Регулятор и реклама | Нарушение запрета на рекламу размещения (38-ФЗ ст. 28 ч. 5.3) может привести к приостановке размещения и штрафу. | Только закрытая подписка на платформе, личная передача материалов, правила для агентов («FAQ и возражения» → «Что можно и нельзя»). | ✅ док. 45 |
| Общий риск | Договор инвестирования высокорискованный и может привести к потере вложенных денег полностью. Банк России не проверяет инвестиционные предложения. | Вкладывать сумму, потеря которой не меняет жизнь клиента; диверсификация. | закон |
Отчётность акционерам
- Что куплено на деньги раунда — с записями ЕГРН.
- Отель: загрузка, средний тариф, проданные ночи.
- АО: аренда, расходы, налоги, остаток денег.
- Планы и изменения рисков; закрытый канал акционеров.
Ежеквартально; стандарт утверждается эмитентом.
Выход из акций
- Найти покупателя: другой инвестор или акционер (публично предлагать нельзя).
- Договор купли-продажи акций.
- Передаточное распоряжение регистратору — права переходят с записи в реестре.
- НДФЛ с продажи инвестор декларирует сам.
Как это выглядит на Хедлайнере
Сделка проходит только на платформе. Клиент видит карточку проекта, документы и инвестиционное предложение в личном кабинете.
Что клиент увидит на платформе
- Карточку проекта АО «Роторс»: описание, фото, параметры объекта, план развития, команду.
- Финансовую модель и инвестиционное предложение: сроки, минимальная и максимальная сумма.
- Документы: устав, решение о выпуске, уведомление о регистрации, отчёт об оценке, раскрытие рисков.
- Кнопку участия — после регистрации, проверки личности и ввода промокода закрытого предложения.
Порядок для клиента
- Регистрация на app.hedlainer.ru по номеру телефона, проверка личности.
- Промокод закрытого предложения — выдаём лично после разговора.
- Изучить документы, пополнить виртуальный счёт, принять предложение.
- Отказаться можно в течение 5 рабочих дней после акцепта.
Ссылка ведёт на страницу проекта АО «Роторс» на платформе «Хедлайнер»; для просмотра нужна регистрация.
Обложка карточки проекта — фото фасада. Цена акции 40 ₽, раунд 1 — 1 192 659 акций, закрытая подписка.
Комната совладельца
Страница для приглашённых инвесторов: объект, модель общества, документы, риски, порядок участия. Её можно отправить клиенту лично.
Отправляйте только лично своему клиенту; публиковать ссылку в каналах и соцсетях нельзя.
Финмодель и цифры
Модель общества — прогноз, не обещание. Полный разбор — в комнате аналитика.
Модель общества, млн ₽ (все 44 апартамента в АО)
Прогноз финансовой модели в карточке проекта на платформе. Модель составлена до переноса открытия на март 2027; фактические показатели могут быть ниже, в том числе нулевыми.
| Год | Выручка | Чистая прибыль |
|---|---|---|
| 2027 | 0,9 | 0 |
| 2028 | 40,7 | 27,5 |
| 2029 | 57,7 | 42,9 |
| 2030 | 63,4 | 47,4 |
| 2031 | 69,8 | 52,4 |
| 2032 | 76,7 | 57,9 |
| 2033 | 84,4 | 63,9 |
| 2034 | 92,9 | 70,6 |
| 2035 | 102,2 | 77,9 |
| 2036 | 112,4 | 86,0 |
| Акций в раунде 1 | 1 192 659 шт. |
| Цена | 40 ₽ за акцию |
| Объём раунда 1 | 47 706 360 ₽ |
| Минимум участия | 100 000 ₽ = 2 500 акций |
| Текущее предложение | закрытое, до 16.11.2026 23:59; минимальная сумма 1 млн ₽ |
| Полный объект | 9 раундов, ~10 млн акций, ~400 млн ₽ |
| Доля раунда 1 | 11,93 % стоимости полностью собранного объекта |
| Площадь | 992,8 м² апартаментов (ЕГРН), участок 1 125 м², 370 кВт |
| Номера | КОМФОРТ ~22 м², 6 750 ₽/сутки; ЛЮКС ~38 м², ~11 600 ₽ (в отделке) |
| Целевая загрузка | 45–55 % в первый год, ~70 % к третьему (модель) |
Если собрано меньше: пример 30 млн ₽
750 000 акций · 62,9 % раунда 1 · 7,5 % полного объекта · ~74 м² по средней цене модели ≈ 3 апартамента КОМФОРТ. Реальные цены апартаментов — в договорах купли-продажи.
Фото и планировки
Только реальные фото объекта: фасад, ресепшен, номера и ход чистовой отделки.
Планировки по этажам
Концептуальное планировочное решение с экспликацией площадей («Сервис Стиль»). Технический план и выписки ЕГРН — по запросу.
Скачать
Все материалы для работы с клиентом. Передавайте их лично, не публикуйте.
Data room: перечень документов
| № | Документ | Статус |
|---|---|---|
| A. Общество | ||
| A1 | Устав АО «Роторс» на платформе | есть |
| A2 | Лист записи ЕГРЮЛ, ИНН 1684031101 на платформе | есть |
| A3 | Сведения об акционерах до размещения (Искандер Калимуллин — единственный акционер) уточнить: количество акций учредителя | уточняется |
| A4 | Бухгалтерская отчётность АО за последний период уточнить | уточняется |
| B. Выпуск | ||
| B1 | Решение о дополнительном выпуске (1 192 659 акций) на платформе | есть |
| B2 | Уведомление о регистрации выпуска от 30.09.2026 № 26-2125 на платформе | есть |
| B3 | Условия размещения (закрытая подписка, до 31.03.2027) на платформе | есть |
| B4 | Договор с регистратором (ВТБ Регистратор) сверить реквизиты | уточняется |
| B5 | Инвестиционное предложение на платформе (сроки, минимум, максимум) на платформе | есть |
| C. Объект | ||
| C1 | Отчёт об оценке RAE № 26.07-072 от 14.08.2026 на платформе | есть |
| C2 | Выписки ЕГРН на апартаменты (992,8 м²) по запросу | по запросу |
| C3 | Технический план здания по запросу | по запросу |
| C4 | Земельный участок 1 125 м², ВРИ «гостиница» по запросу | по запросу |
| C5 | Планировки и экспликация («Сервис Стиль») есть, проектное решение | есть |
| C6 | Фото хода отделки, ноябрь 2026 есть | есть |
| D. Сделка | ||
| D1 | Проект договора купли-продажи апартамента с условием полной комплектации подготовить | уточняется |
| D2 | Спецификация комплектации номера (мебель, техника) подготовить | уточняется |
| D3 | Проект договора аренды с управляющей компанией УК выбирается | уточняется |
| D4 | Перечень апартаментов раунда 1 и цены подготовить | уточняется |
| E. Экономика и риски | ||
| E1 | Финансовая модель общества 2027–2036 на платформе | есть |
| E2 | Обоснование для инвестиционного комитета платформы на платформе | есть |
| E3 | Раскрытие о связанных лицах и ООО «БЭСТ» на платформе | есть |
| E4 | Презентация раунда 1 (v3) и комната совладельца есть | есть |
| F. Платформа | ||
| F1 | Правила инвестиционной платформы «Хедлайнер» cbr.ru / сайт платформы | есть |
| F2 | Агентский договор с эмитентом (форма) готовится | уточняется |
FAQ, возражения, что можно и нельзя
Ответы на вопросы клиентов и правила работы агента.
Как говорить с клиентом — по типу проводника
Вознаграждение — по агентскому договору с эмитентом; условия согласуются индивидуально; для сотрудников брокеров и банков — по правилам их работодателя.
Независимый финсоветник
Клиент: Клиент с капиталом ищет, куда положить деньги кроме вклада.
Подача: «ещё один класс активов в портфель — доля в обществе, которое владеет арендным бизнесом и объектом под ним». Показать data room и риски первыми, модель — вторым.
Ограничение: Если советник в реестре ЦБ — может дать рекомендацию по своим правилам и профилю клиента; если нет — только информация.
Брокер, менеджер состоятельных клиентов (ФИНАМ, АЛОР, БКС, ВТБ Инвестиции)
Клиент: Клиент уже покупает акции и понимает, что такое эмитент и реестр.
Подача: «расширить портфель внебиржевыми акциями АО с арендным бизнесом и объектом под ним». Без сравнения доходности с биржей и фондами. Упор — на низкую ликвидность и горизонт от 3 лет.
Ограничение: Работает в рамках правил своего работодателя: согласовать с комплаенсом брокера, можно ли вообще предлагать внебиржевой инструмент и получать вознаграждение.
Менеджер private banking
Клиент: Клиент с крупным капиталом, часто квалифицированный инвестор — лимит 600 000 ₽ не мешает.
Подача: диверсификация в реальный актив с документами: ЕГРН, оценка, зарегистрированный выпуск. Предложить экскурсию лично клиенту.
Ограничение: Только с разрешения банка-работодателя; продукт банка не подменять, о собственной позиции клиента — не говорить от имени банка.
Бизнес-консультант, трекер
Клиент: Ведёт собственника бизнеса, у которого свободная прибыль и нет времени на управление недвижимостью.
Подача: «часть прибыли бизнеса — в арендный бизнес, которым управляет команда, а не вы». Рассказать механику сделки (вкладка «Оффер акционеру»). Если у клиента ИП — лимита нет.
Ограничение: Не давать советов «вывести деньги из бизнеса»; решение и налоги — с бухгалтером клиента.
Налоговый консультант
Клиент: Клиент думает о налогах: дивиденды, продажа, ИП.
Подача: факты — НДФЛ с дивидендов удерживает АО (13 % / 15 %), продажа акций — декларирует сам инвестор, льгота за 3 года может не применяться.
Ограничение: Не обещать налоговую выгоду. Вопрос ЛДВ — подтвердить письменно до ответа клиенту.
Юрист частных клиентов
Клиент: Клиенту важны права и защищённость конструкции.
Подача: устав, решение о выпуске, уведомление о регистрации № 26-2125, реестр у регистратора, проект ДКП с условием комплектации, раскрытие о БЭСТ. Отправлять в data room.
Ограничение: Честно назвать, что ещё готовится (вкладка «Скачать» → data room). Не называть акции «защищёнными».
Риелтор, агент коммерческой недвижимости
Клиент: Клиент хотел квартиру под сдачу или ГАБ, но бюджета или времени не хватает.
Подача: «участие в арендном бизнесе через акции: вход от 100 000 ₽, без жильцов и ремонта, но и без прямого контроля». Таблица «квартира / ГАБ / акции». Экскурсия по отелю.
Ограничение: Не писать владельцам апартаментов Роторса. Не говорить, что акции продаются «как квартира».
Ипотечный брокер
Клиент: Клиент с первоначальным взносом сомневается, брать ли ипотеку под сдачу.
Подача: «вариант без кредита: доля в арендном бизнесе от 100 000 ₽». Без сравнения со ставкой ипотеки и без «выгоднее, чем».
Ограничение: Не предлагать брать кредит на покупку акций.
Страховой агент (НСЖ / ИСЖ)
Клиент: Клиент привык к долгим договорам и ценит понятный горизонт.
Подача: горизонт годы, выплат может не быть, ликвидность низкая — это не замена страхованию. Только как дополнение к портфелю.
Ограничение: Не связывать со страховым продуктом и не продавать «в пакете». Не называть гарантированным.
FAQ
Шпаргалка для клиента — 16 ответов, включая «почему дивиденды с 2029 и что с деньгами, пока ждёшь»: rotors-sovladeltsy.pages.dev/voprosy/
01Клиент хочет вложить больше 600 000 ₽. Можно?частый вопрос агентов
Коротко: неквалифицированный инвестор — не больше 600 000 ₽ за календарный год суммарно на всех инвестплатформах (259-ФЗ ст. 7; правила «Хедлайнера» п. 2.8). Лимит не действует для квалифицированных инвесторов и индивидуальных предпринимателей (п. 2.9). При покупке клиент сам подтверждает соблюдение лимита галочкой; превысить его система не даст.
Как стать квалифицированным (физлицо, достаточно одного основания; с 31.08.2026 действует Указание Банка России № 7402-У, заменившее № 7060-У):
- Имущество от 24 млн ₽ — деньги на счетах и вкладах, брокерский счёт, ценные бумаги, ОМС; недвижимость не считается. Оценка — не раньше чем за 15 рабочих дней до заявления.
- Доход от 12 млн ₽ в год в среднем за 2 предыдущих календарных года (облагаемый НДФЛ; продажа недвижимости не считается).
- Оборот сделок с ценными бумагами от 6 млн ₽ за 4 последних квартала, в среднем от 10 сделок в квартал и не реже раза в месяц.
- Опыт работы на финансовом рынке: от 2 лет у квалифицированного работодателя или от 3 лет у других.
- Образование и сертификаты: профильный диплом («Финансы и кредит», «Финансы»), учёная степень, сертификаты из перечня ЦБ (CFA, FRM, аттестат НАУФОР, сертификат Мосбиржи и др.). Экономическое образование снижает пороги по имуществу и доходу.
Что делать клиенту: 1) подать заявление брокеру, где у него счёт, с документами (выписки, 2-НДФЛ/3-НДФЛ, брокерские отчёты, диплом); 2) получить уведомление о включении в реестр квалифицированных инвесторов; 3) загрузить подтверждение на платформу — порядок подтверждения статуса на платформе уточняется. Второй путь — инвестировать как ИП, если у клиента есть ИП.
Пороги сверены по двум независимым источникам (Финуслуги, 21.09.2026; Банки.ру; x-compliance; ppt.ru о 7402-У). Перед ответом клиенту, у которого всё на грани порога, — сверить с текстом указания 7402-У.
02Если сбор идёт медленно — можете закрыть раунд раньше и забрать деньги?частый вопрос агентов
Механика платформы: раунд продаётся отдельными инвестиционными предложениями, у каждого свой срок и минимальная сумма (у текущего закрытого предложения: срок до 16.11.2026 23:59, минимум 1 млн ₽).
- Пока предложение открыто, деньги инвесторов заблокированы на номинальном счёте оператора, а не у АО (правила п. 4.4.6).
- Если к концу срока минимум собран — деньги переводятся АО не позднее 3 рабочих дней (п. 4.4.8), акции зачисляются на лицевые счета у регистратора.
- Если минимум не собран — деньги разблокируются инвесторам не позднее следующего рабочего дня (п. 4.1.8, 4.4.9).
- Досрочно предложение прекращается при наборе максимальной суммы (п. 4.3.8). Досрочного закрытия «на минимуме» в правилах нет — АО просто открывает следующее предложение после окончания текущего.
- Инвестор может отказаться от участия в течение 5 рабочих дней после акцепта, но не позже окончания предложения (п. 4.4.7).
Итог для клиента: АО не может «забрать недобранные деньги» — либо минимум предложения собран и сделка состоялась, либо деньги возвращаются инвестору. Размещение всего доп. выпуска — до 31.03.2027. уточняется: порядок отзыва или сокращения открытого предложения
03Раунд 47,7 млн ₽, собрали 30 млн. Куда идут деньги?частый вопрос агентов
Все деньги раунда — на покупку готовых апартаментов в собственность АО. АО «Роторс» — не оператор стройки и не запускает отель своими силами. Оно покупает у продавца (ООО «БЭСТ» или других собственников апартаментов) апартамент по цене из финансовой модели с обязательством продавца передать его полностью укомплектованным: мебель, техника, подготовка к сдаче. АО не несёт расходов на докомплектацию и доводку. Параллельно АО заключает договор аренды с управляющей компанией отеля.
Пример 30 млн ₽: это 750 000 акций (62,9 % раунда 1, 7,5 % стоимости полностью собранного объекта ~426 млн ₽). По средней цене модели это примерно 74 м² из 992,8 м² — около трёх апартаментов КОМФОРТ (~22 м²). Точный перечень апартаментов и цены — в договорах купли-продажи. уточняется: перечень апартаментов раунда 1 и порядок для остатка, не кратного цене апартамента
Пошаговая схема документов — во вкладке «Оффер акционеру».
04Клиент вложил 1 млн ₽ и ждёт дивиденды с 2028. Успеет ли проект, если всего нужно 426 млн?частый вопрос агентов
Честный ответ: дивиденды не гарантированы. Их объявляет общее собрание акционеров по итогам года, если у АО есть чистая прибыль.
- 1 млн ₽ = 25 000 акций. Доля клиента в АО = его акции / все размещённые акции общества.
- ~400 млн ₽ — не одномоментный бюджет, а стоимость выкупа в АО всех 44 апартаментов за 9 раундов. Открытие отеля — ориентировочно март 2027, при условии что раунд начнёт активно собираться сейчас: оплата апартаментов продавцу финансирует финальный этап запуска.
- От сбора зависят срок открытия и масштаб: когда отель откроется и сколько апартаментов будет в АО, то есть какая доля выручки отеля придёт в общество. Каждый раунд покупает апартаменты по той же цене за акцию, поэтому доход на одну акцию от масштаба зависит слабее, чем кажется; сильнее — постоянные расходы АО (регистратор, бухгалтерия, аудит). расчёт расходов АО при частичном сборе готовится
- Ориентир по срокам (не обещание): открытие — март 2027; 2027 — неполный год запуска и набора загрузки, прибыли по модели нет; 2028 — первый полный год работы и первая годовая прибыль по модели (27,5 млн ₽ на весь объект); дивиденд по итогам 2028 может объявить только годовое собрание — не позднее 30.06.2029. Если сбор пойдёт медленнее, вехи сдвигаются. Промежуточные дивиденды закон допускает, но в модели их нет.
Не называйте клиенту сумму дивиденда на его пакет и процент «доходности» — это обещание будущего дохода (38-ФЗ ст. 28 ч. 2).
05Как будем общаться с акционерами и как выйти из акций?частый вопрос агентов
Отчётность. Предлагаем стандарт: ежеквартальный отчёт акционерам (на что потрачены деньги раунда — договоры и регистрация права на каждый апартамент; загрузка и средний тариф отеля; аренда, полученная АО; расходы; остаток на счёте) + годовое собрание + закрытый канал для акционеров. стандарт утверждается
Выход. Акции — ценные бумаги, их можно продать или подарить:
- Найти покупателя (другой инвестор, действующий акционер). Публично предлагать акции непубличного АО нельзя.
- Подписать договор купли-продажи акций.
- Подать регистратору передаточное распоряжение — права переходят с момента записи в реестре.
Отдельно: вторичный рынок платформы для акций — уточняется; преимущественное право акционеров на покупку по уставу — уточняется; выкуп акций самим АО возможен только в случаях и порядке закона об АО (ст. 72, 75–76). Покупатель и цена не гарантированы — ликвидность низкая, это нужно сказать клиенту до сделки.
06Какие комиссии и кто их платит?частый вопрос агентов
Сводная таблица — ниже, в блоке «Комиссии и кто платит». Кратко: вознаграждение платформы по её тарифу платит АО как эмитент (ориентир около 2 %, уточняется по тарифу); вознаграждение агентам — по агентскому договору с эмитентом; НДФЛ с дивидендов (13 %, 15 % с части свыше 2,4 млн ₽ в год) удерживает АО как налоговый агент. Инвестор платит банку за перевод, если банк берёт комиссию, и регистратору — за операции при продаже акций по тарифу регистратора.
07Что именно покупает клиент?
Обыкновенные акции АО «Роторс» (ИНН 1684031101) дополнительного выпуска, зарегистрированного Банком России 30.09.2026, рег. № 26-2125. Акционер владеет долей общества, общество — апартаментами. Голос на собрании, право на дивиденды, если их объявят, и на часть имущества при ликвидации.
08Почему цена 40 ₽ за акцию?
Основа цены — независимая оценка RAE, отчёт № 26.07-072 от 14.08.2026. Отчёт — в документах на платформе.
09Как клиенту подтвердить, что акции его?
Акции учитываются на лицевом счёте в реестре у регистратора (АО «ВТБ Регистратор» уточняется). Клиент вправе запросить выписку из реестра. До зачисления у регистратора — отражение на виртуальном счёте платформы.
10Где деньги, пока раунд не закрыт?
На номинальном счёте оператора платформы, заблокированы под конкретное предложение. АО получает их только после успешного окончания предложения.
11Можно передумать после оплаты?
Да, в течение 5 рабочих дней после принятия предложения, но не позже дня его окончания (правила «Хедлайнера» п. 4.4.7). Деньги возвращаются на виртуальный счёт.
12Кто управляет отелем?
Управляющая компания отеля ещё не выбрана. Управляющая отелем в команде проекта — Евгения Волкова. Не называйте клиенту УК до официального решения.
13Как платятся налоги?
С дивидендов АО удерживает НДФЛ (13 %, с части свыше 2,4 млн ₽ в год — 15 %); декларацию подавать не нужно. С продажи акций НДФЛ считает и платит сам инвестор. Льгота за 3 года владения может не применяться — у АО основной актив недвижимость. уточняется у налогового консультанта
14Можно посмотреть объект?
Да, экскурсии по отелю — по предварительной записи. Это лучший аргумент: реальное здание, реальные номера на стадии отделки.
15Будут ли ещё раунды и «размоют» ли клиента?
Да, всего по плану 9 раундов. Доля клиента в процентах уменьшится, но за каждые новые деньги АО покупает новые апартаменты по той же цене за акцию — в рублёвом выражении доля клиента в имуществе не размывается, пока цена новых акций не ниже цены входа. цена следующих раундов уточняется
16Может ли вложиться компания или ИП?
ИП — да, без лимита 600 000 ₽ (правила п. 2.9). Юрлица — по правилам платформы. порядок для юрлиц уточняется
17А номера-«миры» и ЛЮКС?
Основа модели — номера КОМФОРТ (~22 м², тариф 6 750 ₽/сутки) и ЛЮКС (~38 м², ~11 600 ₽, ещё в отделке). Тематические номера — дополнительная концепция на будущее, в расчёт не закладывайте.
Скрипт возражений
| Клиент говорит | Агент отвечает |
|---|---|
| «Это очередная пирамида» | Пирамида платит старым из денег новых. Здесь деньги идут на покупку конкретных апартаментов в собственность АО, право регистрируется в ЕГРН, акции — в реестре у лицензированного регистратора, выпуск зарегистрирован Банком России. Все документы можно открыть до решения. |
| «Кто гарантирует доход?» | Никто — и это правильный ответ. Дивиденды решает собрание акционеров. Я могу показать модель общества и риски, а решение — за вами. Суммы, которые не жалко потерять. |
| «Проще купить квартиру и сдавать» | Можно, если есть 5–8 млн ₽ и время на жильцов, ремонт и налоги. Здесь вход от 100 000 ₽, отелем занимается управляющая команда, а вы можете разложить сумму по нескольким объектам. Минус — меньше контроля и низкая ликвидность акций. |
| «У продавца долги, я читал» | Да, это раскрыто на платформе — мы не прячем. Поэтому АО покупает апартамент целиком готовым, а не финансирует стройку. Порядок оплаты и передачи — в договоре купли-продажи, его можно запросить. |
| «Дивиденды только с 2029 — долго» | Это честный срок: 2027 — год запуска, первая годовая прибыль по модели — 2028, собрание по её итогам — весной 2029. Это вложение на годы, а не на месяцы. Если деньги нужны через год — лучше не входить. |
| «Как я потом выйду?» | Продать акции другому инвестору с переходом права у регистратора. Биржи нет, поэтому срок и цена продажи не гарантированы. Если ликвидность для вас критична — это не ваш инструмент. |
| «Отель ещё не работает» | Открытие — ориентировочно март 2027, срок зависит от темпа сбора раунда. Номера уже в чистовой отделке — можно приехать и посмотреть. АО платит продавцу за апартамент, переданный готовым к сдаче. |
| «Почему этого нет на бирже?» | Это непубличное АО: акции размещаются только закрытой подпиской через инвестплатформу. Отсюда и ограничения: нет биржевой ликвидности, есть лимит для неквалифицированных инвесторов. Это другой класс актива — не замена биржевым акциям, а дополнение. |
| «Мой брокер / банк такого не предлагает» | И не обязан: это внебиржевой инструмент. Если вы работаете с менеджером брокера, решение он принимает по правилам своей компании. Документы выпуска можно изучить самостоятельно на платформе. |
| «Я уже потратил лимит 600 000 ₽» | Тогда в этом году — только как квалифицированный инвестор или через ИП. Расскажу, как получить статус (FAQ, вопрос 01). Лимит обнуляется 1 января. |
Что агенту можно и нельзя
Можно
- Передавать материалы лично своему клиенту, которого вы знаете
- Говорить факты: объект, площадь, выпуск, цена акции, оценка, сроки, документы
- Показывать модель общества с пометкой «прогноз, не гарантия»
- Называть риски: загрузка, контрагент, ликвидность, полная потеря вложений
- Говорить: «дивиденды — по решению общего собрания, не гарантированы»
- Приглашать на экскурсию по объекту
- Направлять на платформу «Хедлайнер» для регистрации
- Получать вознаграждение по подписанному агентскому договору с эмитентом
Нельзя
- Публиковать предложение в соцсетях, каналах, чатах, на сайтах, в рассылках (38-ФЗ ст. 28 ч. 5.3)
- Обещать доход, называть «доходность X %», «гарантированно», «пассивный доход»
- Считать клиенту сумму дивидендов на его пакет
- Говорить «под надзором ЦБ», «защита инвестора», «продадите онлайн за день»
- Принимать деньги клиента на свою карту или счёт — только через номинальный счёт платформы
- Давать индивидуальную инвестрекомендацию без статуса инвестсоветника (39-ФЗ ст. 6.1)
- Помогать клиенту обойти лимит 600 000 ₽ (на родственников, «через знакомых»)
- Писать владельцам апартаментов Роторса и называть УК до официального решения
- Брать вознаграждение без подписанного агентского договора или с клиента
| Не говорите | Говорите |
|---|---|
| «Доходность 36 % годовых» | «Есть модель общества по выручке и прибыли до 2036 года. Это прогноз, не обещание. Решение о дивидендах принимает собрание» |
| «Ваши деньги защищены ЦБ» | «Платформа включена в реестр операторов Банка России, деньги идут через номинальный счёт. Банк России не проверяет само предложение» |
| «Продадите долю онлайн в любой момент» | «Акции можно продать другому инвестору с переходом у регистратора. Покупатель и цена не гарантированы» |
| «Станьте совладельцем отеля от 100 000 ₽!» | «Минимальная сумма участия — 100 000 ₽, это 2 500 акций АО» |
Комиссии и кто платит
| Статья | Кто платит | Размер | Статус |
|---|---|---|---|
| Вознаграждение платформы «Хедлайнер» | АО «Роторс» (эмитент) | По тарифу платформы (Приложение 5 к правилам). Ориентир ~2 % — уточняется по тарифу. | уточняется |
| Вознаграждение агенту | АО «Роторс» (эмитент) по агентскому договору | 3 % / 4 % / 5 % от суммы, привлечённой агентом за раунд; условия согласуются индивидуально | утверждает эмитент |
| Регистратор: ведение реестра, зачисление акций | АО «Роторс» | По договору с регистратором | уточняется |
| Регистратор: операции при продаже акций, выписки | Акционер, подающий распоряжение | По тарифу регистратора | уточняется |
| Пополнение счёта на платформе | Инвестор | Комиссия его банка за перевод, если есть | банк |
| Участие в предложении для инвестора | Инвестор | Платит только цену акций: 40 ₽ × количество | уточняется |
| НДФЛ с дивидендов | Инвестор, удерживает АО | 13 %; 15 % с части свыше 2,4 млн ₽ в год | 📊 НК РФ |
Условия для агента
Вознаграждение от суммы, которую привлёк агент за один раунд. Условия утверждает эмитент.
Ставка применяется ко всей привлечённой сумме после достижения порога. Пример: 6 млн ₽ × 5 % = 300 000 ₽.
Калькулятор
Экскурсии вне очереди
Приоритетная запись ваших клиентов на экскурсию по объекту.
Отчёт по вашим клиентам
Персональный отчёт: кто из ваших клиентов вошёл, на какую сумму, статус зачисления акций.
Ранний доступ
Первыми узнаёте о следующих раундах и новых объектах холдинга (АО «Квадрум» и другие).
Стать агентом
Кнопка откроет Telegram с готовым сообщением — отправка только после вашего нажатия.
Контакты
Один вход для агентов.
Вопросы агентов и экскурсии
Telegram @AiroStan · экскурсия по отелю — по записи.
Команда проекта
Искандер Калимуллин — основатель · Рамис — брокер коммерческой недвижимости, работа с инвесторами · Евгения Волкова — управляющая отелем.
Платформа
app.hedlainer.ru — регистрация инвестора, документы выпуска, инвестпредложение.