Факты выпуска, модель общества, допущения, чувствительность и риски — в одном месте, с источником у каждой цифры. Модель — прогноз эмитента, не обещание дохода. Презентационная версия для клиента — «Комната совладельца».
Только подтверждённое. Источник — карточка «Апарт-отель РОТОРС», платформа «Хедлайнер», вкладки «О проекте», «Инвестиционное предложение», «Финансы проекта» (прочитано 04.11.2026) и документы пакета агента.
| Параметр | Значение | Источник | Метка |
|---|---|---|---|
| Эмитент | АО «Роторс», ИНН 1684031101, ОГРН 1261600011859, Казань, ул. Роторная, 1Н; ОКВЭД 68.2 | Инвестпредложение на платформе | ✅ документ |
| Ценная бумага | Акции обыкновенные, дополнительный выпуск | Инвестпредложение | ✅ документ |
| Регистрация выпуска | 30.09.2026, рег. № 26-2125 (Банк России) | Пакет агента; решение о выпуске | ✅ документ |
| Количество в раунде 1 | 1 192 659 шт. | Инвестпредложение | ✅ документ |
| Цена размещения / номинал | 40,00 ₽ / 0,10 ₽ | Инвестпредложение | ✅ документ |
| Объём раунда 1 | 47 706 360 ₽ (1 192 659 × 40 ₽ — пересчитано) | Инвестпредложение | ✅ документ |
| Способ размещения | Закрытая подписка через инвестиционную платформу; договор купли-продажи акций; вход по промокоду | Инвестпредложение; 39-ФЗ | ✅ документ |
| Минимум на инвестора / минимум предложения | 100 000 ₽ (2 500 акций) / 1 000 000 ₽ | Инвестпредложение | ✅ документ |
| Срок текущего предложения | до 16.11.2026 23:59 или до сбора 47 706 360 ₽ | Инвестпредложение | ✅ документ |
| Размещение доп. выпуска | до 31.03.2027 | Пакет агента (условия размещения) | ✅ документ |
| Платформа | АО «Инвестиционная платформа «Хедлайнер», ИНН 9703207728 | Инвестпредложение | ✅ документ |
| Вознаграждение платформы | эмитент — 2,00 %, инвестор — 0,00 % | Инвестпредложение (раздел «Вознаграждение оператора») | ✅ документ |
| Деньги инвестора | Блокируются на номинальном счёте; перевод эмитенту ≤ 3 раб. дней после итога; при недоборе — разблокировка; отказ инвестора — 5 раб. дней | Правила платформы п. 4.4.6–4.4.9, 4.1.8 | ✅ документ |
| Реестродержатель | АО «ВТБ Регистратор» | Презентация, комната совладельца; договор не сверен | запрошено |
| Оценка | RAE № 26.07-072 от 14.08.2026; цена акции 40 ₽ не выше оценки | Пакет агента | ✅ документ |
| Объект | 44 апартамента, 992,8 м² по ЕГРН; участок 1 125 м²; 370 кВт | ЕГРН, пакет агента | ✅ документ |
| Полный объект в АО | 426 млн ₽ — решение эмитента 04.11.2026 (≈ 429 тыс. ₽ за м² × 992,8 м²); в презентации 9 997 142 акций × 40 ₽ ≈ 399,9 млн ₽ — число акций пересчитывается (9 раундов) | Презентация раунда 1; см. противоречие № 1 | 🟡 противоречие |
| Лимит неквалифицированного инвестора | 600 000 ₽ в год на всех платформах; ИП и квалинвесторы — без лимита | Правила платформы п. 2.8–2.9; 259-ФЗ | ✅ документ |
АО — владелец апартаментов, а не оператор отеля. Риск загрузки сначала ложится на управляющую компанию; к АО он доходит через способность УК платить аренду.
Цифры — модель эмитента на платформе (раздел 05). Доля выручки отеля, которая уходит в АО арендой, задаётся договором аренды — его проект запрошен.
Вехи считаются от ориентира открытия в марте 2027 💬 со слов эмитента. Ранее в материалах стоял ноябрь 2026 — до задержки публикации раунда.
Федеральный закон от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», ст. 42–43: КонсультантПлюс · разбор сроков, ГАРАНТ ✅ закон
Источник: таблица «Финансовые показатели (прогноз)», вкладка «Финансы проекта» карточки на платформе «Хедлайнер», значения перенесены без изменений ✅ документ. Модель — на все 44 апартамента (полный объект). Исходный файл с формулами («Открыть финмодель») запрошен для data room.
| млн ₽ | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | 2035 | 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Арендная выручка АО | 0,9 | 40,7 | 57,7 | 63,4 | 69,8 | 76,7 | 84,4 | 92,9 | 102,2 | 112,4 |
| Расходы для запуска | −1,2 | −0,4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Управление АО | −2,6 | −2,7 | −2,9 | −3,1 | −3,4 | −3,6 | −3,9 | −4,1 | −4,4 | −4,7 |
| Налог на имущество | −1,6 | −1,6 | −1,6 | −1,6 | −1,6 | −1,6 | −1,6 | −1,6 | −1,6 | −1,6 |
| «Налогообложение» | −4,5 | −6,3 | −7,0 | −7,7 | −8,4 | −9,3 | −10,2 | −11,2 | −12,4 | −13,6 |
| Итого расходы | −9,8 | −11,1 | −11,5 | −12,4 | −13,4 | −14,5 | −15,7 | −17,0 | −18,4 | −19,9 |
| EBITDA, как в таблице платформы | 0,0 | 29,5 | 46,1 | 51,0 | 56,4 | 62,3 | 68,7 | 75,9 | 83,8 | 92,4 |
| EBITDA, пересчёт (выручка − расходы) | -8,9 | 29,5 | 46,1 | 51,0 | 56,4 | 62,3 | 68,7 | 75,9 | 83,8 | 92,4 |
| Чистая прибыль | 0,0 | 27,5 | 42,9 | 47,4 | 52,4 | 57,9 | 63,9 | 70,6 | 77,9 | 86,0 |
Строка «EBITDA, пересчёт» — арифметика по той же таблице: в 2027 году на платформе стоит 0, по сумме строк выходит −8,95 млн ₽ 🟡. Накопленная чистая прибыль 2027–2036 по модели — 526 млн ₽.
| на акцию, ₽ * | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | 2035 | 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Чистая прибыль на акцию (EPS) | 0,00 | 2,75 | 4,29 | 4,74 | 5,24 | 5,79 | 6,40 | 7,06 | 7,79 | 8,60 |
| P/E при цене 40 ₽, × | — | 14,6 | 9,3 | 8,4 | 7,6 | 6,9 | 6,3 | 5,7 | 5,1 | 4,7 |
| Рост выручки г/г | — | ×48 | 42 % | 10 % | 10 % | 10 % | 10 % | 10 % | 10 % | 10 % |
| «Налогообложение» / выручка | 5,2× | 15,6 % | 12,1 % | 12,1 % | 12,1 % | 12,1 % | 12,1 % | 12,1 % | 12,1 % | 12,1 % |
| Чистая прибыль / EBITDA | — | 93,0 % | 93,0 % | 93,0 % | 93,0 % | 93,0 % | 93,0 % | 93,0 % | 93,0 % | 93,0 % |
| Пересчёт ЧП по ОСН 25 %, млн ₽ 🤔 | -4,5 | 30,5 | 43,4 | 47,6 | 52,1 | 57,2 | 62,8 | 68,9 | 75,6 | 83,1 |
| Отклонение модели от пересчёта | — | -9,8 % | -1,1 % | -0,3 % | +0,5 % | +1,2 % | +1,9 % | +2,4 % | +3,0 % | +3,5 % |
* На 9 997 142 акций полного объекта (9 раундов). EPS и P/E — арифметика модели, а не дивиденд и не обещание: решение о дивидендах принимает собрание. Пересчёт 🤔: выручка − управление − налог на имущество − расходы запуска, налог на прибыль 25 % с базы за вычетом налоговой амортизации 14,2 млн ₽ (внутренний расчёт эмитента), бухгалтерской амортизации нет (ФСБУ 6/2020, переоценённая стоимость).
| Допущение | Значение | Источник | Метка |
|---|---|---|---|
| Апартаментов в АО | 44 (весь объект, 992,8 м²) | Модель считается для полного объекта; раунд 1 = 11,93 % | ✅ документ |
| Целевая загрузка | ~70 % (20 ночей в месяц) | Карточка, «Параметры объекта» | ✅ документ |
| Тариф | КОМФОРТ 6 750 ₽/сут · ЛЮКС ~11 600 ₽/сут | Карточка, «Параметры объекта» | ✅ документ |
| Разгон загрузки | Год 1 — 45–55 %, год 2 — 60–65 % | Карточка, «План развития» | ✅ документ |
| Аренда 2027 | 0,85 млн ₽ = 1,5 % от уровня 2029 — фактически весь 2027 без аренды | Вывод из таблицы | 📊 расчёт |
| Аренда 2028 | 40,7 млн ₽ ≈ 78 % от ставки 2029 (с поправкой на индексацию) — ступень | Вывод из таблицы | 📊 расчёт |
| Индексация аренды | +10 % в год с 2030 (рост выручки 2030–2036 ровно 10,0 %) | Вывод из таблицы; см. противоречие № 5 | 🟡 противоречие |
| Управление АО | 2,57 млн ₽ в 2027, +7 % в год | Вывод из таблицы | 📊 расчёт |
| Налог на имущество | 1,61 млн ₽ в год, без индексации | Таблица платформы | ✅ документ |
| Статья «Налогообложение» | 15,6 % выручки в 2028, 12,1 % с 2029; 4,47 млн ₽ в 2027 при выручке 0,85 млн | Методика не раскрыта — запрошено | запрошено |
| Чистая прибыль | 93,0 % от EBITDA во всех годах; статья разницы (7 %) не раскрыта | Вывод из таблицы — запрошено | запрошено |
| Амортизация | отдельной строки нет | Нужна учётная политика АО (см. раздел 05·3) | запрошено |
| Вознаграждение платформы | 2,00 % с эмитента; отдельной строкой в таблице не видно | Инвестпредложение | ✅ документ |
| Налоговый режим АО | общая система (стоимость ОС выше лимита УСН 218 млн ₽) | Внутренний расчёт эмитента 08.10.2026; НК ст. 346.12 | 🤔 допущение |
| Число акций для расчёта на акцию | 9 997 142 (полный объект) | Презентация раунда 1; акции учредителя не раскрыты | 🟡 противоречие |
Уровень управляющей компании в таблице платформы не раскрыт. Ниже — внутренний расчёт эмитента от 08.10.2026 (файл «Роторная_финмодель_2026-10-08.xlsx», сценарий «База»: 38 коммерческих номеров + 5 номеров Дома блогеров, допуслуги, загрузка 60 → 66 → 70 %) против аренды из модели платформы 🤔 две разные модели, расчёт не утверждён.
| млн ₽ | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 |
|---|---|---|---|---|---|
| Выручка отеля всего (номера + допуслуги + Дом блогеров) | 78,2 | 111,9 | 134,3 | 146,5 | 154,0 |
| в т. ч. проживание | 53,9 | 73,9 | 87,1 | 95,4 | 100,2 |
| Прибыль отеля до аренды (EBITDA УК) | 29,3 | 50,7 | 64,6 | 71,9 | 75,2 |
| Аренда АО по модели платформы | 0,9 | 40,7 | 57,7 | 63,4 | 69,8 |
| Покрытие аренды платформы прибылью УК, × | — | 1,25 | 1,12 | 1,13 | 1,08 |
| Для сравнения: аренда во внутреннем расчёте (с 2027, 9 мес.) | 40,0 | 56,0 | 58,8 | 61,8 | 64,8 |
| Покрытие во внутреннем расчёте, × | 0,55 | 0,91 | 1,10 | 1,16 | 1,16 |
Вывод: аренда модели платформы ниже, чем во внутреннем расчёте, — в 2027 её почти нет, поэтому разрыв запуска закрыт. С 2029 покрытие 1,08–1,13× держится на допуслугах и Доме блогеров; на одном проживании отель аренду 2029 не покрывает. Это главный вопрос к договору аренды.
Модель эмитента, не обещание. Предположение калькулятора: аренда АО меняется вместе с выручкой номеров (худший для АО случай; при фиксированной аренде выручка АО от загрузки не зависит, меняется покрытие у УК). База откалибрована на выручку АО 2029 = 57,7 млн ₽ при 44 апартаментах, загрузке 70 % и среднем тарифе 7 000 ₽ → доля аренды ≈ 73 % выручки номеров 🤔 калибровка, не из модели.
Постоянные расходы АО: 1,3 млн ₽ в год + остальное управление и налог на имущество пропорционально доле объекта; «налогообложение» 12,1 % выручки; чистая прибыль = 93 % от EBITDA — как в модели 2029.
EPS 2029, ₽ на акцию. Предположение: аренда пропорциональна выручке номеров (стресс для АО). База: загрузка 70 %, тариф модели, EPS 4,29 ₽. Загрузка — в процентных пунктах.
| Загрузка \ тариф | −10 % | 0 % (база) | +10 % |
|---|---|---|---|
| 50 % | 2,61−39 % | 2,94−31 % | 3,28−24 % |
| 60 % | 3,21−25 % | 3,62−16 % | 4,02−6 % |
| 70 % (база) | 3,82−11 % | 4,29+0 % | 4,76+11 % |
| 80 % | 4,43+3 % | 4,97+16 % | 5,50+28 % |
Выручка АО пропорциональна доле объекта; постоянные 1,3 млн ₽ расходов общества не уменьшаются 🤔. Акции учредителя до размещения не учтены — их число запрошено.
| Доля объекта в АО | Выручка АО 2029, млн ₽ | Чистая прибыль, млн ₽ | EPS, ₽ | к полному объекту |
|---|---|---|---|---|
| Только раунд 1 (11,93 %) | 6,9 | 4,1 | 3,40 | -21 % |
| 25 % | 14,4 | 9,8 | 3,93 | -8 % |
| 50 % | 28,8 | 20,8 | 4,17 | -3 % |
| 100 % (модель) | 57,7 | 42,9 | 4,29 | — |
Цель модели — загрузка ~70 % и тариф КОМФОРТ 6 750 ₽. Рынок: годовая загрузка 2024 — 65,7 %, 2026 — 50–60 %, провалы I квартала до 25–35 %. Цель выше среднегодовой по городу; тариф — в коридоре апарт-отелей и ниже средней цены 3* в пиковые периоды.
| Показатель | Значение | Источник | Метка |
|---|---|---|---|
| Загрузка гостиниц Казани, 2024 год | 65,7 %; пики мая и лета 80–90 % | «Реальное время», 08.01.2025 | 📊 данные |
| Загрузка, I квартал 2025 | 25–35 % против 45–55 % в I кв. 2024 | «Бизнес Online», 27.04.2025 | 📊 данные |
| Загрузка, новогодние каникулы 2026 | в среднем 60 %; 3* — 65–67 %, 4* — 50–55 % | «Бизнес Online», 13.01.2026 (ассоциация отелей РТ, УК «Зорге Хоспитэлити») | 📊 данные |
| Средняя цена номеро-ночи, январь 2026 | 3* ≈ 9,3 тыс. ₽; 4–5* ≈ 16,1 тыс. ₽ (TravelLine, 14 дней); +10 % к январю 2025 | «Бизнес Online», 13.01.2026 | 📊 данные |
| Загрузка, летний сезон 2026 | ≈ 50–60 % по отрасли; посуточная аренда забирает «до 50 %» туристов (оценка участника рынка) | «Реальное время», лето 2026 (ассоциация отельеров) | 📊 данные |
| Средняя цена 3* в Татарстане, 2024 | двухместный ≈ 6 100 ₽; 4–5* ≈ 13 800 ₽ | «Реальное время», 08.01.2025 | 📊 данные |
| Цены апарт-отелей Казани | 26 предложений: 3 970–11 400 ₽, среднее ≈ 6 550 ₽ (срез 10.2026, один источник) | Суточно.ру | 📊 данные |
| Комиссия OTA (уровень УК) | Яндекс Путешествия — 17 % с 01.02.2026, премиум 20–25 %; Островок — 15 % базовая | dp.ru 27.01.2026; Bnovo 24.09.2026 | 📊 данные |
Публичных отчётов CBRE / NF Group по загрузке и ADR апарт-отелей именно Казани за 2025–2026 не найдено; данные Татарстанстата по коллективным средствам размещения — в запросе. «Не нашли» ≠ «не существует».
| Риск | Вер. | Влияние | Что это значит | Что снижает |
|---|---|---|---|---|
| Аренда выше, чем выдерживает отель | сред. | выс. | По внутреннему расчёту эмитента прибыль УК покрывает аренду модели в 1,08–1,25 раза (2028–2031); запас тонкий, держится на допуслугах и Доме блогеров. | Обеспечительный платёж 3 мес. аренды, ступенчатая ставка, право АО сменить УК — закрепить в договоре аренды. |
| УК не выбрана, договор аренды не подписан | выс. | выс. | Вся выручка АО — один арендатор. Без договора модель — намерение. | Проект договора аренды в data room до закрытия раунда 1; критерии выбора УК раскрыть акционерам. |
| Загрузка ниже цели 70 % | сред. | сред. | Рынок Казани 2025–2026: 50–60 %, I кв. до 25–35 %. При аренде, привязанной к результату, −10 п. п. загрузки = −16 % EPS. | Фиксированная часть аренды; апарт-формат (посуточно + помесячно); каналы помимо OTA. |
| Сдвиг открытия | сред. | сред. | Открытие — ориентир март 2027 при активном сборе. Каждый квартал сдвига переносит выход на полную аренду. | Модель уже не рассчитывает на аренду в 2027 (0,85 млн ₽). |
| Неполный сбор 9 раундов | выс. | сред. | При сборе только раунда 1 EPS 2029 ≈ 3,40 ₽ против 4,29 ₽ (постоянные расходы АО на меньшую базу). | Каждый раунд покупает апартаменты по той же цене за акцию; расходы АО раскрывать поквартально. |
| Контрагент-продавец (ООО «БЭСТ») | сред. | выс. | На платформе раскрыты затруднения основателя и «БЭСТ» с текущими обязательствами; имущество «БЭСТ» — в 1,3 раза больше обязательств (данные эмитента). | Оплата после регистрации права или через аккредитив; ДКП с условием комплектации — запрошено. |
| Налоги и учёт | сред. | сред. | Методика статьи «Налогообложение» не раскрыта; бухгалтерская амортизация может уменьшить базу дивидендов. | Учётная политика: инвестиционная недвижимость по переоценённой стоимости (ФСБУ 6/2020) — подтвердить у аудитора. |
| Ликвидность акций | выс. | сред. | Непубличное АО: биржевого рынка нет, цена и срок продажи не гарантированы. | Сделка с другим инвестором через регистратора; вторичный рынок платформы — уточняется. |
| Дивиденды не объявлены | сред. | выс. | Решение принимает ОСА; прибыль могут оставить в обществе. | Дивидендная политика — проект предложен в разделе 04 (решение эмитента). |
| Регуляторный | низк. | выс. | Нарушение запрета рекламы размещения (38-ФЗ ст. 28 ч. 5.3) — риск приостановки. | Только закрытая подписка, личная передача материалов. |
Оценки вероятности и влияния — экспертные, эмитента 🤔.
| Что | Расхождение | Как поступаем |
|---|---|---|
| 1. Стоимость полного объекта | ≈ 399,9 млн ₽ (9 997 142 акций × 40 ₽, презентация) · «426 млн ₽ через 9 выпусков по 47 706 360 ₽» (карточка; 9 × 47,7 = 429,4 млн) · 426,8 млн ₽ (справка инвесткомитету 06.10) | Нужна одна цифра и итоговое число акций всех 9 раундов. |
| 2. Дата открытия | Карточка: «открытие ноябрь 2026, первый полный год 2027». Эмитент 04.11: ориентир март 2027 при активном сборе 💬 | В этой комнате вехи считаются от марта 2027; карточку обновить. |
| 3. EBITDA 2027 | В таблице 0 при доходах 0,85 и расходах 9,80 млн ₽; по арифметике −8,95 млн ₽ | Показать минус; убыток 2027 уменьшает базу для дивидендов 2028. |
| 4. Поле «Ожидаемая доходность» в шапке карточки | Из таблицы не воспроизводится; в этой комнате не используется | Запрошена методика; до ответа — не цитировать. |
| 5. Индексация аренды | Модель: +10 % в год с 2030. Внутренние материалы: +5 % в год (+10 % только при выполнении плана выручки) | Утвердить одну формулу в договоре аренды. |
| 6. Управляющая компания | Карточка: «УК «Зенит»». Эмитент 03.11: решение не принято | Карточку исправить; до выбора — «УК выбирается». |
| 7. Источник денежного потока в рисках карточки | «…за счёт продажи апартаментов» — противоречит модели (АО покупает и сдаёт) | Исправить текст риска на платформе. |
| 8. Число номеров | 44 апартамента (ЕГРН, карточка) · 43 номера = 38 коммерческих + 5 Дом блогеров (внутренний расчёт УК) | Привести к одной цифре в договоре аренды. |
| 9. Комиссия платформы | 2,00 % (инвестпредложение) · 8,5 % (ранняя модель ФМ_Роторс_АО, май 2026) | Действует 2,00 %; где она в таблице модели — уточнить. |
| A. Общество | ||
|---|---|---|
| A1 | Устав АО «Роторс» | есть |
| A2 | Лист записи ЕГРЮЛ, ИНН 1684031101 | есть |
| A3 | Акции учредителя до размещения (количество) | запрошено |
| A4 | Бухгалтерская отчётность АО и учётная политика | запрошено |
| B. Выпуск | ||
| B1 | Решение о дополнительном выпуске (1 192 659 акций) | есть |
| B2 | Регистрация выпуска 30.09.2026 № 26-2125 | есть |
| B3 | Условия размещения (закрытая подписка, до 31.03.2027) | есть |
| B4 | Договор с регистратором | запрошено |
| B5 | Инвестиционное предложение на платформе | есть |
| C. Объект | ||
| C1 | Отчёт об оценке RAE № 26.07-072 от 14.08.2026 | есть |
| C2 | Выписки ЕГРН на апартаменты (992,8 м²) | по запросу |
| C3 | Технический план здания | по запросу |
| C4 | Земельный участок 1 125 м² | по запросу |
| D. Сделка | ||
| D1 | Проект ДКП апартамента с условием полной комплектации | запрошено |
| D2 | Спецификация комплектации | запрошено |
| D3 | Проект договора аренды с УК (ставка, ступени, обеспечение, индексация) | запрошено |
| D4 | Перечень апартаментов раунда 1 и цены | запрошено |
| E. Экономика | ||
| E1 | Таблица финмодели 2027–2036 на платформе | есть |
| E2 | Исходный файл финмодели (кнопка «Открыть финмодель» на платформе) с формулами | запрошено |
| E3 | Обоснование для инвестиционного комитета платформы | есть |
| E4 | Раскрытие о связанных лицах и ООО «БЭСТ» | есть |
| E5 | Проект дивидендной политики | запрошено |
| F. Платформа | ||
| F1 | Правила платформы «Хедлайнер» | есть |